저는 이제 겨우 1년을 넘긴 초보 기러기 아빠입니다. 다른 조기유학 가정도 마찬가지겠지만, 단순히 영어교육만을 위한 선택은 아닙니다. 결심을 하고 실행하기까지 많은 고민을 했지만 그 고민은 조기유학을 하면서는 계속되더군요. 그래도 다행인 것은 아이가 현지 적응도 잘하고 좋아하는 운동인 승마와 천연 잔디구장에서 매주 멋진 축구를 즐길 수 있다는 것입니다. 그런 심리적 안정감 때문인지는 모르겠지만, 동양인이 그다지 없는 학교에서도 월반할 정도로 잘하고 있어 마음 한편으로는 뿌듯하기도 하죠.

그러나 조기 유학생 3만 명 시대인 지금 모든 기러기 아빠들의 고민은 역시 환율과 생활비 등의 돈 문제가 아닐까 싶습니다. 조기유학이 늘고 외환 관련 법규가 해외 투자에 긍정적인 방향으로 변화됨에 따라 이제는 좀 더 적극적인 방식의 조기유학에 대해 고민해야할 시기가 아니냐는 생각을 하게 되었습니다. 즉, 유학비용을 단순히 쓰고 오는 게 아니라 현지 투자를 통해 적절한 수익을 얻는 길이 있더군요. 머리 좋은 부모님들은 다 아는 이야기라고도 합니다. ^^

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해외에서는 승마도 저렴한 비용으로 배울 수 있더군요.


조기유학과 재테크로 유학경비 최소화

유학비용 중 학비에 대한 부담은 입학 당시 지불되기 때문에 학비 부담은 별로 없는 것 같습니다. 나머지는 생활비인데 식비는 국내보다 저렴할 때도 있지만 가장 문제는 역시 주택 문제인 것 같습니다. 바로 여기에 두 마리 토끼를 잡는 방법이 있더군요. 잘하면 학비와 체류비까지도 도움 받을 수 있는 방법이 많은 것 같습니다.

먼저, 일반적인 방법은 아이와 엄마가 체류할 주택을 구매하는 방식입니다. 대부분의 나라에는 주택 구입 시 대출을 해주는 경우가 많습니다. 주택 구입 시 잘 살펴봐야할 것은 나라마다 주택 구입에 대한 방식이 다를 수 있다는 것과 대출 이자가 부담스러운 나라도 있으므로 잘 선택 해야 합니다. 그리고 아이가 조금은 장기적으로 있어야 한다는 것이 조건이겠죠. 하지만, 가장 중요한 조건은 주택 가격이 상승할만한 지역이나 경제 여건이 되는지가 첫 번째 고려사항입니다. 누가 보더라도 일반 주택을 직접 사는 방식은 리스크가 높은 편입니다. 

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괌에 들어서는 럭셔리 호텔&레지던스 루체마레(조감도로 다소 변경이 있을 수 있음)


리스크를 줄이는 새로운 방식의 투자 [루체마레]

위에서처럼 주택을 사들이는 리스크 높은 방식에 비해 미국령이면서도 국내와는 불과 4시간 거리에 있는 [괌]에 들어서는 루체마레 호텔 & 레지던스는 주목할만한 가치가 있습니다. 올림픽의 영웅 박태환이 전지훈련을 했던 괌의 아름다운 해변 투몬베이에 들어서는 거의 마지막 호텔이 될 루체마레는 호텔과 레지던스를 포함하는 대규모 럭셔리 프로젝트입니다. 이 프로젝트가 조기유학 가족의 관심을 끄는 이유는 호텔 & 레지던스에 대한 안정적 투자와 그 수익을 조기유학비용으로 대체할 수 있다는 것 때문입니다.

루체마레는 괌에 있는 미국 명문사립학교인 St. John’s School과 제휴해 학생을 직접 관리하는 새로운 방식을 선보입니다.  미국식 교육 프로그램과 괌이라는 관광지에서의 호텔 비즈니스에 함께 투자할 수 있다는 장점이 관심을 끌만 하다고 생각합니다. 유치원에서부터 초, 중, 고에 이르기까지 대학을 제외한 전 과정이 지원되며 본토로의 대학진학에서도 유리한 측면이 있습니다. St. John’s School은 미국 수능시험(SAT)에서 2006년에 26위를 차지할만큼 공부도 부지런히 하는 학교라고 합니다.

결국, 조기교육이나 재테크 모두 어찌 보면 투자라고 할 수 있습니다. 투자의 가장 기본은 위험을 최소화 시키는 것이겠죠. 그런 의미에서 교육에서도 미국 본토에 있는 대학을 최종 목표로 한다면 그만큼 리스크를 줄이는 방법을 찾아야 하고 재테크를 해외에서 하려고 할 경우 어떤 방식이 리스크를 최소화시킬 수 있는지를 고민해야할 것 같습니다.



* 이 포스트는 blogkorea [블코채널 : 해외부동산, 투자와 호텔이야기] 에 링크 되어있습니다.



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지난겨울 짠이가 있는 뉴질랜드로 가려고 인천공항에서 비행기를 탔습니다. 뉴질랜드로 가는 비행기는 늘 저녁 7시경에 출발을 해 뉴질랜드에는 오전 10시에 도착하게 되죠. 지구의 절반을 가로 질러가야하는 머나먼 길이기에 약 12시간의 비행은 감수해야 합니다. 비행기에는 보통 비행 궤적이 디스플레이로 안내해주는 서비스가 있습니다. 세계 지도 상에서 어디쯤 날고 있는지 속도와 남은 거리, 남은 시간 등이 나타납니다. 약 4시간 정도가 흘렀을 즈음 비행기 기내에 있는 디스플레이에는 푸른 바다 위에 작은 섬 하나가 뜨더군요. 그게 바로 괌이었습니다.

몇 번이나 뉴질랜드를 가다 보니 4시간 거리에 있는 괌이 무척 가깝게 느껴지는게 현실입니다. ㅡ.ㅡ 실제로도 비행을 4시간 이상하게 되면 온몸이 근질근질하고 머리도 좀 멍해 지는게 어쩔 수가 없죠. 그런 괌을 늘 하늘 위에서 바라보며 지나치길 몇 번이나 하다 보니 괌에 대한 동경은 점점 커지는지도 모르겠습니다. 더구나 요즘같이 항공요금이 하늘 높은 줄 모르고 올라갈 때는 더욱 비행거리에 대해 민감해지지 않을 수가 없는 것 같습니다.

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괌 지도전도 (출처 : 위키피디어)


괌은 아이러니하게도 미국에서 가장 해가 먼저 뜨는 곳입니다. 이게 무슨 소리냐 하시겠지만, 지구의 날짜 기준선은 그리니치 천문대이기에 그 기준에서 동쪽으로 경계에 따라 시간이 늦어지기 때문에 시간 기준으로 보면 괌은 미국령 중 가장 먼저 해가 뜨는 곳이 되죠. ^^ 괌은 지리적으로 마리아나 제도 선상에 있습니다. 북 마리아나 제도에 있는 아주 작은 섬들이 마치 점처럼 보이다가 괌으로 큼직 막한 마침표를 찍어주는 것이죠.

괌이 일찍부터 관광지로 주목을 받은 이유는 지리적인 특성이 무엇보다 큽니다. 넓게 발달한 산호초 지대와 해안선을 따라 펼쳐지는 모래사장은 휴양을 원하는 현대인들에게는 천혜의 놀이터였던 것이죠. 물론 내륙에는 열대지방답게 나무가 정글을 이룬 곳도 있습니다. 따라서 숲과 바다 그리고 산호와 절벽, 모래사장이 절묘하게 조화를 이루고 있습니다.

괌은 제주도보다도 작은 섬이기는 하지만, 북부/중부/남부로 특성에 따라 나뉩니다. 북부는 정글과 산이 있으며 앤더슨 공군기지와 해변이 사이좋게 펼쳐져 있습니다. 또한, 남부 지역은 주로 폭포와 트레킹 코스 등 인적이 드문 평화로운 섬 생활을 보여주는 곳이며 대부분의 관광 관련 인프라와 비즈니스는 중부 지역을 중심으로 이루어집니다.


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드디어 괌에 한국 기술로 최고급 호텔&레지던스인 루체마레가 건설된다고 합니다. 최근 보도에 따르면 부동산 디벨로퍼인 경맥씨앤디와 한일건설이 힘을 모아 대지 26,000여 평에 총 35층, 700세대가 들어서는 호텔과 레지던스 그리고 4천 평 규모의 유럽식 워터파크와 명품 브랜드 샵은 물론, 대형 컨퍼런스 센터와 휘트니스, 스파 및 최고급 레스토랑이 들어서는 규모로 괌에서는 가장 현대적이며, 최고급형 호텔로 포지셔닝 한다고 합니다.

특히, 루체마레는 지난 5월 말에 열렸던 조기 유학 및 영어캠프 박람회 2008에서 유심히 보았던 곳이어서 관심을 끌게 되었습니다. 당시에도 상담을 해주시던 분이 <호텔(휴식과 여행)과 투자 그리고 교육>이라는 독특한 컨셉으로 설명을 해주셔서 기억에 남기도 했고 당시에 글도 하나 포스팅 했습니다. 이번 뉴스를 보니 해외 부동산 디벨로퍼로 알려진 경맥씨앤디(대표이사 권좌상)가 총 3천억 원의 자금을 투자해 괌의 황금 같은 투몬베이 해안의 마지막 해변인 건비치 부지를 확보했으며, 그곳에 한국 건설사인 한일건설이 한국의 기술로 최고급 호텔 & 레지던스를 건설하고자 조만간 착공할 예정이라고 하더군요.  

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투몬베이 해변과 루체마레 건설 예정지


괌인사이트에서는 꾸준히 괌의 경제적인 가치와 관광 등에 대해 정보를 모으고 있는 시점에서 한국의 자존심이 일본 호텔이 즐비한 투몬베이에 우뚝 선다는 것 하나만으로도 가슴이 벅찬 일이 아닌가 싶습니다. 괌의 호텔은 대부분 일본 자본에 의해 건설되었고 이미 오래 전에 개발되어 지금은 리뉴얼을 해야 할 정도로 낡은 것도 사실입니다. 그 시점에서 미군의 이전과 중국 관광 특수에 대한 기대심리가 높아지면서 괌은 새로운 계기를 맞고 있어 이번의 루체마레 건설 소식은 그야말로 통쾌한 뉴스가 아닌가 싶습니다.


공항에서 10분 거리, 전 객실 스위트룸으로 구성

투몬베이 지역은 괌 여행의 핵심이라고 해도 과언이 아닙니다. 넓은 반달모양의 기다란 해변에는 유명한 호텔과 콘도들이 즐비하며 한 블록 뒤에는 상업지역이 형성되어 있어 쇼핑하기에도 편해 괌 관광의 중심지라 해도 과언이 아닙니다. 이곳에 어렵게 최후의 보루로 자리를 잡은 루체마레는 호텔과 레지던스를 복합하는 형태로 최근 하와이에서 선풍적인 인기를 모았던 방식의 개발 모델을 선보이게 되었다고 하더군요.  

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괌 투몬베이의 마지막 최고급 호텔이 아닐까 싶습니다.


괌은 한 동안 한국 사람에게는 신혼여행지로 주목을 받았지만, 최근에는 가족단위 여행객이 서서히 늘고 있습니다. 워터파크와 다양한 해양 스포츠 그리고 골프 등 남녀노소를 가리지 않고 모두가 즐길 수 있는 볼거리, 놀거리, 먹을거리가 풍부하기 때문이죠. 그런 관광의 트랜드 변화에 발맞춰 루체마레는 전 객실을 스위트룸으로 구성해 가족 단위 여행객 유치에 힘쓸 것이라고 합니다.


뉴스보도에 나온 경맥씨앤디 권좌상 대표의 말에서 괌에 대한 비전을 찾을 수 있을 듯해 그 전문을 인용해볼까 합니다.

국내의 해외부동산 투자규제 완화, 미국 3개월 무비자 입국, 괌의 지속적인 인구 증가와 호텔/주택개발 열기, 미군 이전에 따른 대규모 SOC 투자 그리고 일본 경기회복, 중국의 해외여행 자유화 전망, 현지 호텔 카지노 개설 추진 등의 관광 호재로 괌은 매력적인 부동산 투자처이자 관광, 휴양지로 부상하고 있습니다.

권좌상 대표의 언급은 괌에 대한 비전을 간결하고도 명확하게 뽑아낸 것 같아 공감이 많이 갑니다. 권좌상 대표의 비전인 루체마레 호텔&레지던스는 14평형부터 50평형까지 다양한 형태의 객실과 세대를 갖추고 있어 분양가도 차별화가 뚜렷하다고 합니다. 최소 약 3억 5천만 원부터 시작해 최대로는 약 11억 원에 이르기까지 규모에 맞춘 투자가 가능하다고 하더군요. 그 정도 투자로 괌에 있는 최고급 호텔의 주인공이 된다는 것이 조금 흥분되는군요. ^^


앞으로 루체마레 프로젝트에 대해서는 좀 더 상세한 정보를 취합해볼까 합니다. 괌인사이트에서는 주목할만한 프로젝트인 것 같습니다. 7월 말에는 서울 서초역 부근에 비공개로 모델하우스를 오픈한다고 하는데 지난번 유학박람회에 갔을 때 인사를 나눈 분을 통해 가보고 그 내용도 상세히 알려드리도록 하겠습니다.


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괌의 부동산 시장에 대한 개괄적인 전망은 이전 글(링크)에서 서술한 바 있다. 이번에는 좀 더 구체적인 그래프와 통계로 알아보고자 한다. 우선 <표 1>을 보자. <표 1>에는 두 개의 그래프가 들어 있는데 양자 모두 1999년부터 2007년 사이의 부동산 시장 변화를 표시한 것으로서, 왼쪽은 가족용 주택과 콘도의 거래회수를 나타내고 있고 오른쪽은 거래 중간가격을 나타내고 있다.

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<표 1> 출처: The Captian Company


<표 1>을 보면 점차 가족 주택과 콘도 중간가가 상승하고 있음을 알 수 있는데, 주택 가격의 상승세는 투자자에게는 좋은 소식이 될 것이지만 현지 주민들에게 그리 달갑지만은 않다. 주택 가격의 상승은 임대 가격에도 영향을 미칠 것이고, 그렇게 되면 주택을 소유하고 있지 않은 주민들에게 경제적 부담이 될 것이기 때문이다. 미군 이전 문제도 있고 하여 당분간은 주택 가격이 하락하지 않을 것이라고 예측되며, 수요에 적절한 공급을 위해 주택 건설 시장은 한동안 성장할 것으로 보인다.

그렇다면 실제로 괌 부동산에 투자하여 얻을 수 있는 수익은 어떻게 될까? 아래의 <표 2>는 지난 2005년 괌 부동산 임대 수익률에 관한 통계 수치이다.

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<표 2> 출처: Global Property Giuide


<표 2>를 보면 주거용 부동산의 가격은 평방미터당 약 $1,250~$1,429다. 220 평방미터 면적의 주택은 월 $3,000의 임대 수익을 냈다. 이는 14.4%의 수익이며 작은 주택도 8~13%의 수익률을 낸 것으로 집계되었다. 점차 성장하고 있는 괌 부동산 시장임을 감안할 때 앞으로의 수익도 긍정적으로 고려해볼 수 있겠다.

<출처: 프로퍼티 뱅크>

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미국의 많은 투자자들이 지금 주목하는 곳은 괌이다. 미국 본토와 하와이의 부동산 시장이 내리막길을 걷고 있는 것에 반해 괌은 앞으로 높은 인구 성장과 그에 따른 경제 성장이 예견되는 기회의 땅이기 때문이다.

괌이 미군부대나 관광 산업 등에 의존하고 있어 불확실성이 있는 것은 사실이다. 그러나 2012년부터 일본 오키나와의 미 해군이 괌으로 이전해 올 경우, 괌 경제가 안고 있는 불확실성은 크게 줄어든다. 현재 시점에서 괌 수익의 60% 가량이 미군 주둔에 의해 직접/간접적으로 파생된 것임을 고려한다면, 오키나와 미군 이전이 괌 경제 성장에 미치게 될 여파는 작지 않다.

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관광에 의존하던 괌에도 부동산과 관련해 새로운 바람이 불고 있다.(출처: 괌관광청)


실제로 지난 2006-2007년부터 부동산 시장이 눈에 띄게 성장하고 있다. 무엇보다 주거용 부동산에 대한 수요가 증가하는 추세다. 특히 괌 내에 주둔하게 될 미군이 늘어나면서 미군 및 그 가족들의 주택 구입과 임대가 활성화될 것으로 예측된다. 물론 오키나와의 미군이 이전하려면 아직 4년 정도 남아 있어서 지금 당장은 아니지만, 앞으로 주택 임대와 숙박 시설이 증가하게 되리라는 점은 분명하다.

주거용 부동산은 물론이고 상업용 부동산 시장의 열기도 뜨겁다. 실제로, 상업용 부동산에 대한 2007년 수요는 156%나 증가했다. 그런데다가 전세계적으로 달러화가 약세를 보이면서 괌의 관광산업도 살아나고 있어서 괌 경제는 앞으로도 지속적인 발전이 가능할 것으로 보인다.

<출처: 프로퍼티 뱅크>


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현재 일본 오키나와에 있는 미 해군은 괌으로 이전한다.  2010년에 본격적인 공사에 착수하고 2012년부터 이전 시작, 2014년에 이전을 완료할 계획이다. 오키나와의 미 해군이 괌으로 완전히 옮겨오기 위해서는 군부대를 위한 인프라가 필수이기 때문에, 지금 괌 경제에는 건설 붐이 거세다.

이와 같은 건설 붐은 실질적인 주택 수요에 별다른 영향을 주지는 못할 것으로 예측되고 있다. 우선 건설노동력의 80%는 필리핀 등지에서 온 사람들인데, 공사가 끝나고 나면 이들은 본국으로 돌아갈 것으로 보이기 때문이다. 또한 새로이 들어오는 미군 부대에 여러 물건과 서비스를 제공하여 이윤을 남기고자 할 기업들이 모두 살아남아 흑자를 낼 수 있으리라는 보장도 없다. 즉, 현재의 건설 붐은 미군 이전이 완료되면 상당부분 사그러들 것으로 전망된다.

그러나 기존 인프라가 확장된다는 점에서 미군부대 이전 의미가 있다. 확장될 주요 인프라는 다음과 같다.
  • 항구 시설
  • 전력
  • 식수 및 산업용수 공급과 하수처리
  • 쓰레기처리 문제
  • 교통
  • 주택 공급
  • 통신
  • 의료 서비스
이와 같은 인프라 향상은 경제 성장 기반을 닦게 해 줄 원동력이다. 많은 전문가들도 인프라 향상이 괌 경제 전반에 걸쳐 좋은 영향을 미치게 될 것이라고 말하고 있다.

<출처: 프로퍼티 뱅크>

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오키나와의 바다. 이미지 출처: snotch


Posted by 알 수 없는 사용자
괌 경제를 지탱하는 양대 축은 군사시설과 관광산업임은 일전에 소개한 바 있다. 그 중에서도 관광산업은 소비 측면에서 관광객이 무려 96%라는 엄청난 비중을 차지하고 있다. 호텔 개발과 같은 관광 인프라 구축, 치안이나 교통 관리에 드는 비용을 다 합해도 채 5%가 안 되는 수준임을 본다면 괌 경제에서 관광산업과 외부 관광객의 기여도는 매우 크다.

괌의 관광산업은 1980년대 말부터 1990년대까지 엄청난 성장세를 기록했는데, 여기에는 일본 관광객의 힘이 컸다. 일본 관광객이 전체 여행자 중 80% 이상이라는 비중을 차지했기 때문이다. 그리고 이는 일본 경제의 거품이 꺼질 때까지 이어졌으며 1990년대 초반 괌에 투자했던 일본은 엄청난 투자 수익을 거둔 바 있다. (연도별 관광객 추이에 대해서는 <표 1> 참조)

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<표 1> 연도별 관광객 추이 (출처: 괌 관광청)


버블 붕괴 이후 침체되었던 일본 경제가 조금씩 살아나고 있는 요즘, 일본인 관광객 숫자도 다시 늘어나고 있기는 하지만 오히려 앞으로 주목해야 할 것은 중국인 관광객이다. 전문가들은 2015년에서 2020년 사이에 괌 관광시장이 제2의 전성기를 맞이할 것이라고 예측하고 있다. 실제로  CNMI(Commonwealth Northern Marianas) 경제권에 속해 있는 사이판의 경우 최근 5년간 일본인 관광객의 숫자가 크게 줄어든 반면 중국인 관광객의 숫자가 2배 이상 늘었다.
 
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<표 2> 국가별 관광객수 변화 (출처: 괌 관광청)


이 외에도 한국과 대만 관광객 또한 꾸준히 증가하는 추세여서, 늘어날 관광객들을 대비해 호텔과 같은 관광 인프라의 재정비가 필요한 시점이다.

<출처: 프로퍼티 뱅크>



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Financial Services 비록 규모가 작은 괌이기는 하지만, 괌에는 다양한 금융 기관이 모두 존재합니다. 일반 은행은 물론 투자 은행, 각종 금융 관련 기업, 벤처 캐피털 등이 있고 이들 금융 기관을 통해 신용장, 송금, 환전, 수출입금융, 부동산을 비롯해 개인은 물론 기업을 위한 각종 금융 서비스를 제공받을 수 있습니다.

대표적인 금융 기관으로는 하와이은행(Bank of Hawaii), 씨티은행(Citibank), 퍼스트 커머셜 은행(First Commercial Bank), 퍼스트 하와이안 은행(First Hawaiian Bank), 홍콩은행(Hong Kong Bank), 퍼시픽 아일랜드 개발 은행(Pacific Islands Development Bank)과 유니온은행(Union Bank) 등을 꼽을 수 있습니다.

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하와이은행, 즉 뱅크 오브 하와이는 1897년에 설립되었으며 하와이를 비롯해 괌, 사모아, 사이판, 팔라우 지역 등지에서 가장 큰 은행으로 알려져 있습니다.
Posted by 알 수 없는 사용자
미국 본토와의 거리는 상당히 멀지만 그 대신 일본에서 가장 가까운 태평양 섬인 괌은 중국과 대만, 그리고 북한과도 가장 가까운 미국 영토이기 때문에 관광명소와 더불어 군사적 요충지라는 두 가지 역할을 충실히 해 왔다. 괌의 부동산 시장 또한 이렇듯 군사기지와 관광 산업에 크게 의존하고 있다.

지금까지 괌 경제를 지탱해 온 요소들은 대략 다음과 같다.

  • 미국 법제도와 US달러
  • 일본 및 아시아와의 접근성
  • 안정된 정치
  • 열대기후
  • 잘 갖추어진 관광 인프라
  • 군대
괌 경제는 군사 시설과 군인 그리고 관광 산업에 의존하고 있어 상대적으로 외부 요인의 영향을 받기가 쉽다. 실제로 1990년대 아시아에 경제 위기가 닥쳤을 때 괌 경제 또한 침체 일로였다. 그러나 2006년 일본 오키나와에 있는 미 해군이 괌으로 이전 결정을 내리게 됨에 따라 괌 경제와 부동산 시장은 다시 활기를 띠고 있다.

이는 아래표에서도 잘 드러난다. 표는 2004년부터 2007년 사이의 괌에서의 고용 성장 그래프인데, 2006년까지 1%를 넘지 못하던 고용성장률이 2007년 들어 두 배 이상 상승했음을 알 수 있다. 2007년에 이루어진 대부분의 고용은 미군부대 이전에 따른 것으로서, 2010년에 군부지 인프라 구축 및 시설 증강을 위한 공사가 본격적으로 시작되면 더욱 늘어날 것으로 보인다. 나아가 향후 괌 경제성장의 대부분은 군사지역 확대에 따른 건설업계에서 비롯될 것이라는 예측이 지배적이다.

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<표1> 괌 고용성장률 (First Hawaiian Bank)



<출처: 프로퍼티 뱅크>


Posted by 알 수 없는 사용자
해외 부동산 투자가 2008년부터 본격화 될 것이라는 전망이 곳곳에서 이어지고 있습니다. 주요한 투자 정보지와 잡지 그리고 부동산 관련 정보 사이트 등 어딜 보아도 해외 부동산은 올 해가 본격화를 위한 출발점이 될 것이라고 전망하고 있죠.

그렇게 보는 근거는 아주 단순 명쾌합니다. 지난 2월까지만 하더라도 해외에 투자 목적의 부동산 투자가 사실상 편법을 제외하고는 일체 불가능했기 때문이죠. 당시 여러가지 조건이 변경되면서 <주거용 부동산>의 경우 취득한도가 없어지고 2007년 투자 목적인 경우 한도가 3백만 달러였던 것도 작년 재경부(현재의 기획재정부)의 외환제도 개선 방안 발표에서 올 해 중에 폐지한다고 브리핑을 했습니다.

이와 같은 시장의 현실성을 반영한 시장친화적 외환거래시스템은 해외 송금 규정 및 양도소득세 규정의 개선 등으로 해외 부동산 투자에 대한 메리트가 커지게 되었으며 다양한 국가의 부동산 개발에 참여하는 새로운 트렌드의 배경이 되고 있습니다.

일단, 이런 가운데 가장 주목을 받는 지역은 아시아인 것 같습니다. 동남아사아와 주변의 관광지는 투자 목적으로도 꽤 고려해볼 가치들이 많다고 볼 수 있습니다. 지금도 개발이 지속적으로 이루어지고 있고 대부분의 국가들이 외국인에 대한 투자정책에 우호적이며 개방적이기 때문입니다. 또한 한국에서의 이동거리도 크게 멀지 않아 부담이 없다는 것도 큰 몫을 하고 있죠.

개발 도상국으로는 말레이시아나 태국, 베트남, 필리핀 같은 곳이 스포트라이트를 받고 있고 괌, 사이판 같은 관광 중심지도 리조트 및 조기유학 등 다양한 가치가 복합되면서 서서히 투자가치 대상으로 떠오르고 있습니다.

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다양한 가치를 인정받으면서 투자 대상지로 떠오르고 있는 괌


특히 2007년의 해외 부동산 관련 취득 정보를 보면 2008년 이후의 해외 부동산 시장에 대한 전망이 가능하지 않을까도 싶네요. 일단 지난 1월 20일 지금의 기획재정부(구 재정경제부)가 발표한 자료를 보면 2007년 1월부터 11월까지의 해외 부동산 취득건수는 총 2,460건으로 2006년에 비해 2배, 2005년에 비해서는 84배가 늘어나는 폭발적인 성장 수치를 보여주고 있습니다.

앞으로는 해외 부동산과 다양한 가치를 결합한 새로운 트렌드로 눈을 돌려볼만한 가치가 바로 여기에 있는 것 아닌가 싶습니다. 일찍 일어나는 새가 배가 덜 고프겠죠. ^^

Posted by 알 수 없는 사용자
어느 국가나 부동산을 취득하고 팔고 하는 등의 행위에는 법적인 조건들이 다양하게 있습니다. 특히 국내가 아닌 해외부동산과 관련하게 될 경우에는 자국 법규도 중요하고 해당 국의 법규도 상세하게 알고 있어야 추후 황당한 일을 당하지 않게 되며 자신의 재산권을 잘 지킬 수 있게 됩니다. 여기서는 일단 국내 관점에서 다양한 해외부동산 취득에 따른 프로세스에 대해 간략히 설명하겠습니다.

대상은 <거주>와 <투자>로 구분

대략 해외부동산을 취득하게 될 경우 크게 두가지로 나누어 생각해볼 수 있습니다. 첫번째가 <거주 목적>인 경우로 거주자 본인 혹은 배우자 및 자녀 등이 해외에서 2년 이상 체류할 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우이며 이런 경우 취득 그액에 제안이 없습니다.

두번째는 <투자 목적>인 경우인데 거주가가 해외에서 300만 달러(미화) 이내의 단순 보유 또는 투자 목적의 부동산을 취득하는 경우로 건물, 상가, 토지, 주택 등 그 대상에는 제한이 없습니다. 또한, 해외부동산 취득을 위한 모든 절차는 투자가가 신고 시 지정한 은행의 해당 영업점을 통해 이루어져야 한다는 점 꼭 인지하시기 바랍니다.

취득 프로세스 및 제출 서류

해외부동산 취득 계약을 체결했다면 그 이후에는 다음과 같은 취득 프로세스를 통해 법적으로 완벽한 취득을 승인 받으셔야 합니다.

1) 은행에 해외부동산 취득신고서 제출
먼저, 계약 이후 해당 해외부동산에 대한 취득 신고서(은행마다 양식이 있음) 2부를 작성/제출하셔야 합니다. 이 때 필요한 각종 서류들이 있는데 그 제출 서류들은 대략 다음과 같습니다.
  • 신고인 및 거주예정자 실명확인증표 사본 각 1부
  • 부동산 매매계약서(매매조건 명시 가계약서 포함) 또는 분양계약서 1부
  • 거래 상대방 실체확인 서류(여권, 신분증, 법인등록증 등) 1부 (투자용의 경우)
  • 부동산 감정평가서 또는 분양가격을 확인할 수 있는 서류 1부 (현지 부동산중개업소, 부동산가격정보사이트 자료 인정)
  • 부동산담보대출(모기지론) 관련 서류 (취득자금 일부 현지 금융기관 융자시)
  • 납세증명서 1부(조세 체납 확인용), 주민등록등본 1부(3 영업일 이내 발급분)
  • 서약서 1부(은행양식)
  • 기타 외국환은행에서 필요하다고 인정하는 서류
2) 취득 대금 송금
최종 취득을 위해 잔금을 송금할 수 있습니다. 주거용인 경우에는 송금한도가 없으며, 투자용인 경우에는 국내에서 지급금액 기준으로 300만 달러(미화) 이내가 가능합니다. 이렇게 대금을 송금하게 되면 해외부동산을 완전히 취득하게 되는 것이죠.

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사진은 괌의 호텔 지역(출처:괌관광청)


3) 사후 관리 서류 제출
해외부동산을 취득한 이후에는 해당 부동산의 보유와 처분 시, 정해진 기간 내에 신고수리를 받은 영업점에 사후 관리 서류를 제출해야 합니다. 사후 관리에 따른 제출 서류는 다음과 같습니다.
  • 해외부동산취득보고서(부동산 취득후 3개월 이내)
  • 해외부동산처분(변경)보고서 : 처분 또는 명의변경 후 3개월 이내
  • 보유사실 입증서류(부동산 등기부등본 등) : 신고수리일 기준 매 2년 단위로 제출
  • 해외체제입증서류 : 신고수리일 기준 매 1년 단위 2년간 제출(거주 목적 취득인 경우에만 적용)
  • 해외부동산 투자운용(임대) 내역서 : 매년 3월말까지 (투자목적 취득인 경우)
해외체제입증서류인 경우 유학목적일 때는 <재학증명서>를, 그외 목적 시에는 <재직증명서>를 기타의 경우 출입국사실증명서 또는 여권의 출입국 사실 내역 등이 가능합니다.



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국내 건설업체들의 경쟁 심화로 현지 부동산 열기 가열

현지 부동산 업체 면담 결과 한국 개발 업체 및 건설 업체의 토지 구입 의뢰가 지속적으로 증가하고 있으며 투몬베이 근처 향후 개발 이익이 보장되는 토지에 대해서는 한국 업체들의 매입 경쟁으로 토지 가격이 상승하고 있다. 이러한 양상은 카자흐스탄, 두바이 등에서도 발생하고 있으나 괌은 시장이 협소하기 때문에 국내 업체간 경쟁이 과열될 경우 고스란히 국내 업체의 이익 감소로 이어질 것으로 추정된다.

따라서 국내 건설 업체, 개발 업체의 무분별한 괌 시장 진출은 가급적 자제하고 철저한 시장 분석을 기초로 보수적인 시각에서 괌 시장에 진출하는 것이 필요하다.

순조로운 인허가, 사업성 확보된 호텔 콘도 사업

투몬베이 근처의 호텔 건설 및 비교적 고급 주택인 콘도의 건설과 분양은 매우 엄격한 하수도 규제를 충족할 경우 인허가도 순조롭고 사업성도 어느 정도 안정적으로 확보된다. 다만 호텔 건설 및 사업은 장기적인 투자가 필요하며 현재 투몬베이 근처 특급호텔들의 객실 점유율이 60% 정도라는 사실과 괌의 관광 산업이 일본과 미국 본토의 영향을 받는다는 점을 고려하여 투자를 결정해야 한다.

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괌 부동산 투자는 장기적으로 신중하게 접근할 필요가 있다.
사진은 괌의 상업지구로 기사 내용의 특정 사실과는 상관 없다
(출처 : 괌관광청)

미군 이전으로 수요 발생할 단독주택, 공동주택

미 제3해병원정대 이전으로 영외에서 주택을 구매하거나 임대할 가능성이 있는 경우는 전체 군인의 6 - 7% 내외로 추정되며 이를 세대 수로 환산하면 약 1,000 세대가 될 전망이다. 여기에 지역 경제가 활성화된다는 점을 감안하면 최대 2,000 세대 정도의 수요가 발생할 것으로 추정된다.

또 현재 약 2억원 정도의 주택을 금융기관 론으로 구매할 수 있는 괌 지역 주민이 10% 미만이라는 사실과 괌이 태풍과 지진이 많아 주택에 대한 투자에 소극적이라는 사실을 고려할 때 대량의 주택 수요 증가는 예상하기 어렵다. 현재 괌 지역에 공급 중인 단독주택, 공동주택이 약 1,000 세대 이상(여기에는 일정 기간 임대료를 지불한 후 분양을 받는 주택도 있음(Iron Wood Estates))이며 임대 매물도 많이 나와 있다는 점을 감안하면 200 세대 이상의 사업 규모는 위험성이 높다.

시장에서 수요가 급격히 증가할 경우 과거 버블 시기에 일본 개발업자들이 투자해 놓은 토지를 일본 금융권이 보유하고 있는 것으로 추정되며 이러한 토지 구모는 구체적으로 확인은 불가하나 약 1,000 세대 이상의 공급이 가능한 규모로 추정된다. 따라서 국내 업체의 경우 토지를 구입하여 인허가를 받고 최종적으로 시장에 공급하는 기간이 최소 1년 이상 소요된다는 점을 감안하면 대규모 사업은 피하는 것이 적절하다. 장기적으로 사업 기간을 설정하고 150세대 이하의 규모로 사업을 추진하는 것이 필요하다.

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사


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지난 2000년 이후 괌 경제가 회복되기 시작하면서 괌 전역의 부동산 가격도 변화하기 시작했다. 이후 2003년 바닥을 기록했던 부동산 가격은 2006년 상반기에 단독 주택의 가격이 약 41%, 콘도는 74% 이상 올랐다(First Hawaiian Bank, Economic Forecast, 2006.).

단독 주택 가격은 1990년도 초를 100으로 볼 때 1999년은 50 수준으로 하락했으며 지금은 80 - 90 수준으로 회복되었다. 그러나 2006년 4월부터 주택거래량이 두 배 가량 급격하게 증가하고 있으며 가격 또한 평균 약 20% 이상 오르는 추세이다. 실제로 단독 주택 가격은 2003년 약 1억 2천만원(12만달러)까지 하락하였으나 2006년 약 1억 6천만원(16만달러)까지 회복된 상태이다.

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1999년 이후 괌 부동산 가격 동향

한편 부동산 거래량은 아래 그림에서 보는 것처럼 2003년 이후 지속적으로 늘고 있는 추세다.

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1999년 이후 괌 부동산 거래량 추이 분석

2007년 현재 괌에는 많은 부동산 개발 사업이 진행 중이며, 이에 따라 개발자들이 부동산 가격을 올리고 있는 상황이다. 그러나 주목할 것은 미래 시장에 대해 모든 사람들이 긍정적으로 예측하지만, 실수요로 이어질 것에 대해서는 확신할 수 없다는 점이다.

토지 가격 역시 주택 가격과 마찬가지로 1990년 일본 부동산 붐의 영향으로 최고점에 도달했다. 그러나 그 이후 일본 부동산의 거품이 붕괴되면서 2003년까지 지속적으로 하락했다가 2005년부터 미 제3해병원정대 기지 이전 계획으로 인한 기대 심리로 다시 오르기 시작한 상태. 현재는 1990년대 초반의 20 - 30% 수준으로 회복됐다.

가격 대 별로 살펴보면 단독 주택은 1억 5천만원에서 3억원 사이의 주택이 전체의 50% 이상이며 5억원 이상의 고급 주택은 5% 정도다. 단독 주택과 고급 주택인 콘도의 거래 건 수는 2005년 기준으로 단독 주택이 600건, 콘도가 400건으로 6:4의 비율을 비오고 있다. 콘도의 경우 2006년 2/4 분기 현재 약 3억 5천만원에서 5억원 사이에 거래된 건 수가 8건이며 5억원 이상의 거래는 7건이다. 특히 해변에 위치한 고급 콘도는 평당 1천만원 이상의 가격 대를 형성하고 있는데 계속 오름세를 보이고 있다.

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파라다이스 ESTATE 입구 전경 (출처 : paradiseestatesguam.com)


구체적으로 지난 10년 동안 가장 중요한 분필개발(Subdivision) 프로젝트인 파라다이스 ESTATE는 1단계 사업 분이 2005년 초, 2개월 동안 약 1억 8천만원에서 2억원 사이에 거래되었으나 2단계 사업 분은 약 2억원에서 2억 4천만원으로 가격이 상승했다. 또한 Tamuning 지역에서 추진된 Villa Carmen 사업은 34세대 분을 공급하고 있는데 가구 당 3억 5천만원에서 4억 3천만원 사이에 거래되고 있다. Tumon 지역의 Talo Verde Estate 사업 분은 해변이 보이는 지역일 경우 가구 당 약 5억 7천만원 선에 매매가 이뤄졌다.


투몬베이 해변가 콘도인 Villa Canton tasi는 2004년 9월 약 6억 7천뭔 선에 거래되었으나 2006년 4월에는 약 12억 8천만원에 거래되었으며 San Vitores Garden 콘도 중 침실 3개, 화장실 2개 짜리가 2005년 3월 약 9억 7천만원에 거래되었으나 현재는 20억원 선에 거래되는 등 전체적으로 부동산 가격이 오르고 있음을 보여준다. 

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사

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괌의 부동산 가격은 지난10년 동안 관광 산업의 위축, 대형 태풍 등에도 불구하고 최근 들어 지속적으로 상승하고 있는 추세다. 이는 미 제3해병원정대의 이전 계획이 큰 원인으로 작용하고 있으며 이와 함께 낮은 이자율로 주택을 소유하려는 지역 주민의 구매력 증가, 미국 본토와 하와이에서 불고 있는 부동산 붐의 영향으로 분석할 수 있다.

괌의 부동산 가격은 하와이 지역이나 본토에 비해 비교적 낮은 가격으로 일본 버블 붕괴로 인한 경기 침체 시기에 부동산이 큰 폭으로 하락했었다. 전문가들은 최근의 상승이 종전의 가격을 회복한 수준으로 판단하고 있으며 투자자들은 가격을 회복한 부동산에 대해서는 매물로 내놓고 시장에서 저평가된 부동산은 매입하고 있는 추세다. 이에 따라 향후 지속적으로 부동산 가격은 오를 전망이다.

과거 괌 부동산 시장은 미국 본토보다 일본이나 한국, 대만, 중국 본토(중요도 순)의 영향을 훨씬 많이 받아온 시장이었으나 현재 부동산 가격의 상승 요인을 제공하고 있는 주체는 미국 본토와 하와이 투자자들이다.

약 10년 전부터 괌 지역 주택 공급이 증가하고 있으며 주거용 택지 개발과 중소 규모 아파트 프로젝트가 실제로 추진되고 있고 대규모 프로젝트에 대한 관심도 증가하고 있다. 주목할 사항으로는 괌 지역에 주둔하는 미군의 증가로 미군의 주택 구입이 다소 활기를 띨 전망이다.

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미군과 그 가족이 대거 유입되면 약 2천 세대 가량의 주택 수요가
발생할 전망이다. 사진은 기사의 특정 내용과 관계 없음
(출처 : 괌관광청)

구체적으로 현재 2만 명의 미군 중 6-7%가 영외 생활을 하는 것을 고려한다면 향후 미군과 그 가족들이 대거 유입될 대 영외 주택은 약 1,000 세대 내외의 추가 수요가 있을 것으로 추산된다. 여기에 지역 경제 활성화로 인한 추가 주택 수요까지 합산한다면 약 2,000 세대 이내의 주택 추가 수요가 발생할 전망이다.

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사


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괌의 핵심 지역은 투몬베이 지역과 아가냐베이 지역이다. 이 두 지역을 중심으로 대형 호텔과 상가 등이 집중되어 있기 때문이다. 한편 북부 지역은 앤더슨공군기지가, 동부 지역은 해군기지가 자리잡고 있다.

괌의 공공 건설 시장은 큰 변화가 없으며 미군 이전 관련 공사도 미군 발주기관에서 직접 담당할 것을 보인다. 특히 괌 정부의 재정이 부족하기 때문에 연방 정부의 지원 없이는 자체적인 건설 사업을 추진할 수 없는 상황이다.

미군 이전과 관련된 건설 사업은 2010년부터 시작될 전망인데 대표적인 공공 공사는 괌 지역을 횡당하는 고속도로의 건설로 미국 정부가 재정을 담당하며 예상 비용은 약 1조 규모로 미국 본토에 발주될 것이다.

괌 지역에 주둔하고 있는 미군에서 발주하는 공사 규모는 아래 그림과 같이 점차 증가하는 추세를 보이고 있으며 얖으로도 지속적으로 증가할 것으로 판단된다.
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군공사 계약액 증가 추이

한편 앤더슨공군기지에서 발표한 자료에 따르면 앤더슨공군기지에서 발주되는 공사 물량은 2009년에 약 6억원(6백만 달러)에 달해 최고를 기록할 전망이다.
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앤더슨공군기지 공사 물량

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사
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관광산업과 함께 괌의 경제에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 미군의 주둔으로, 현재 괌에는 미 해군사령부와 앤더슨공군기지가 있다. 여기에 2006년초 미군은 전 세계 미군의 재배치 계획을 발표하면서 오키나와에 있는 제3해병원정대를 괌으로 이전배치 하겠다고 발표했다.

이 발표는 괌 지역의 경제 성장에 관광산업이 기여한 것보다 더 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히 지역 건설회사, 환경 서비스 회사, 시설물 유지 관리 업체, 식품, 행정 사무업에 매우 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상한다. 다만 미군 제3해병원정대 사령부의 이전이 미치는 영향에 대해 정확한 계량적 결과를 제시한다는 것은 재정의 실재적인 투입과 시기의 불활실성 때문에 매우 어려운 일이라 할 수 있다.

참고로 다음 표는 미군이 발표한 제3해병원정대 이전 일정표다.

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미군이 발표한 제3해병원정대 이전 일정표

현재 미군이 보유하고 있는 괌의 토지는 39,000 에이커로 괌 지역 전체 토지의 29%에 달한다. 향후 미군의 확장은 토지를 추가 매입하지 않고 현재 보유한 토지에서 충당될 것으로 전망된다. 이외에 괌 정부가 보유하고 있는 토지가 전체 19%이기 때문에 미군 기지가 이전하다고 해도 군용 기지의 토지가 부족한 일은 없을 것으로 판단한다.

이미 괌에 자리를 잡고 있는 해군사령부는 괌 해군사령부, 섬 남부의 해군보급기지, 해군병원, 니미츠 힐 병원, 배리가다(Barrigada) 해군통신센터, 해군전자통신센터 등의 시설을 갖추고 있으며 해군 4,400명과 가족 7,500여명 등 총 11,900여명의 인력으로 구성되어 있다.

또한 공군은 섬 북쪽과 남쪽에 각각 앤더슨공군기지와 북서쪽 활주로를 보유하고 있으며 공군 2,168명, 가족 2,335명 등 총 4,503명으로 구성되어 있다. 이 외에 괌 군과 공군국가경비대가 군인 2,200명, 가족 3,000여명으로 구성된다.

여기에 오키나와에 있는 제3해병원정대원 8,000여명과 가족 12,000명 등 약 2만여명이 괌으로 이주할 것으로 예상되는데 2012년까지 순차적으로 이전을 마치게 되면 괌의 전체 군인 수는 약 4만2천명으로 현재의 두 배 가량 증가한다. 또 현재로서는 불투명하지만 주한미군의 이전 가능성도 있으며 앤더슨 공군기지에 특수정비요원들이 추가 배치될 경우 군인과 가족 수는 더욱 늘어날 전망이다. 

이러한 미 해병대사령부의 괌 이전에는 총 10조원(10.27십억 달러)가 소요될 것으로 미군 당국은 밝혀왔다. 이 중 약 6조원(6.06십억 달러)는 일본 정부가 부담하고 나머지 약 4조원(4.18억 달러)은 미국 정부가 부담한다.

일본 정부가 부담하는 부분을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
  • 약 2조 8천억원(2.8십억 달러) : 병영시설, 사령부, 군행정청 건물, 학교등의 시설 건립 지원 예정
  • 약 1조 5천억원(1.5십억 달러) : 군인 가족을 위한 주책 건설 회사에 투자하거나 임대료로 지원 계획
  • 약 1.8천억원(1.79십억 달러) : 군인 주택의 건설, 임대료, 전기 및 하수도 시설의 건설 등과 같은 비용을 충당하기 위한 것으로 일본 은행으로부터 융자 형태로 지원 계획
한편 미국 정부가 부담하는 부분은 다음과 같다.
  • 약 1조원(1.0십억 달러) : 괌을 횡단하는 도로 건설에 투자
  • 약 3조2천억원(3.18십억 달러) : 주둔군 훈련지, 활주로, 휴양시설 등에 투자 계획 그러나 일부에서는 이런 예상 비용보다 더 많은 비용이 필요하며 향후 10년간 약 15조원(15십억 달러),연평균 약 1조 5천억원(1.5십억 달러)이 괌 지역에 투입될 것으로 판단하기도 한다.

미군 당국은 계획된 예산 중에서 Finegayan 지역의 해군을 위한 주택 건설에 예산의 대부분이 지출되고 Apra 항구, 남쪽의 앤더슨 공군기지, Naval Magazine 등의 시설에도 예산이 투자될 것으로 전망하고 있다. 

이처럼 미 제3해병원정대의 괌 재배치가 괌 지역의 경제 성장에 크게 기여할 것은 분명하지만 어느 정도가 괌의 민간 경제에 유입될 것인지에 대해서는 아직 명확하지가 않다. 또한 괌 지역 전문가들은 약 10조 ~ 15조에 이르는 미군 이전 비용 대부분을 미군이 지불할 것이라는 견해를 밝히기도 한다(AES Construction, INC, John K. Sherman 면담 결과임).

괌 정부는 괌의 인구가 2010년에 군인을 제외하고 약 18만명으로 현재에 비해 5.7% 증가할 것으로 예상하는데 이에 따라 미군 기지 이전 사업과 직접적으로 관련이 있는 투자보다는 파생적인 투자 증대가 이어질 전망이다.  

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사
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괌의 투몬베이 지역은 바다 조망권이 탁월해 힐튼, 메리어트, 하얏트, 웨스틴, 아웃리거, 오쿠라, 니코 등 국제적인 체인 망을 가진 다양한 호텔들이 위치하고 있다. 관광객 증감 등의 여부를 살펴볼 수 있는 호텔 객실 이용률은 아래 그림에서 보는 것처럼 1996년부터 2003년까지 지속적으로 하락하는 추세를 보이다 2004년부터 회복세를 보이고 있으며 2006년에는 약 60%를 기록했다.

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호텔 객실 이용률(출처 괌 관광청 2006)

한편 호텔 숙박비는 1996년 130달러를 기록해 피크였으나 현재는 약 110달러 정도의 수준을 보이고 있다.

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객실료 현황(출처 괌 관광청 2006)

괌을 찾는 외국 관광객의 80%가 일본인이라는 점을 감안하면 괌 관광산업은 일본 관광객의 증감에 큰 영향을 받을 수 밖에 없다. 현재 괌은 일본 관광객을 대상으로 하와이와 관광객 유치 경쟁을 벌이고 있는데 2006년 괌 지역 호텔 이용객의 78%가 일본 관광객인데 비해 하와이 지역은 21%를 기록했다.

이것은 일본 관광객 중 하와이를 방문하는 관광객은 점차 줄어드는데 비해 상대적으로 괌을 방문하는 관광객은 늘고 있다는 것을 의미한다(아래 그림 참조).

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괌과 하와이를 방문하는 일본인 관광객 수 비교

앞으로 괌의 관광 산업은 현재 상황을 유지할 것으로 분석된다. 괌을 방문하는 일본인 관광객의 경우 소득 수준이 상대적으로 낮은 관광객의 비중이 높아지고 있는데 이는 지속적으로 괌을 방문하는 일본 관광객이 현재와 같은 추세를 유지할 것이라는 근거가 된다(First HawaiianBank, EconomicForecast, 2006.).

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사

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괌은 지리적으로 미국 서부 해안에서 6,000해리, 호놀룰루에서 3,700해리, 일본 동경에서 1,500해리, 홍콩과 시드니로부터는 3,100해리 정도 떨어져 있어 지역 경제에는 호황을 이룰만한 영향이 별로 없다. 그러나 북한, 대만, 중국 등을 통제해야 하는 미국 입장에서 볼 때 괌은 전략적 요충지가 아닐 수 없다. 따라서 미군 주둔은 필수. 이로 인해 지역 경제가 운영된다는 특이성이 있다.

실제로 괌은 관광 산업과 미군 주둔이 지역 경제의 핵심이다. 2005년 GDP는 25억 달러이며 1인당 GNP는 1만5천달러였다. 화폐는 US달러를 사용하고 석유 제품을 재수출하는 한편, 원유, 석유제품, 기계류, 식료품 등을 주로 수입한다. 총 인구는 약 17만명 정도이며 이중 2만명이 관광 산업에 종사하고 있는데 이는 괌 전체 취업자의 35%에 달하는 수치다.

괌 경제를 유지시키는 핵심 산업은 바로 관광산업이다. 괌의 관광산업은 제2차 세계대전 이후부터 시작되었으며 1960년부터 본격적으로 활성화 되었는데 1967년 Pan American Airway 항공이 동경에서 관광객을 태우고 첫 비행을 시작한 것이 시초로 알려져 있다. 이후 관광객이 지속적으로 늘어 1980년대 후반과 1990년대 초반, 이른바 일본의 버블기에 투몬베이 지역 해안을 중심으로 일본 자본이 대거 투입, 호텔이 만들어지면서 대규모 투자가 시작됐다.

1997년까지 일본 관광객 수는 계속해서 늘어나지만 일본 경제의 버블이 붕괴되고 한국이 IMF에 접어들면서 관광객이 급감하기 시작했고 그 이후 관광객의 수가 좀처럼 회복되지 않고 있는데 이는 1997년에서 1998년 아시아 지역을 휩쓴 금융 위기와 2001년 미국 경제의 침체 때문인 것으로 보인다.

1997년을 정점으로 괌의 관광객 수는 줄어들고 있는 추세이나 2003년 최저점을 보인 후 다시 조금씩 증가하는 추세이다(그림 1 참조). 또한 일본인의 해외 여행에서 괌 지역이 차지하는 비율은 2003년 4.4%에서 2004년 5.5%로 늘었고 2005년에도 5.4%를 기록했다.

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그림 1. 괌 관광객 증감 현황

2005년 괌의 전체 관광객 수는 122만7,587명으로 이중 96%는 외국 관광객이다(First Hawaiian Bank, Economic Forecast, 2006). 이 중 80%는 일본 관광객, 9%가 한국 관광객으로 괌 관광 산업에 일본과 한국이 미치는 영향은 실로 막대하다 할 수 있다.

일본의 버블 경제 기간 및 한국의 IMF 시기를 거치면서 괌의 경제는 극심한 침체를 보였으나 일본 경제가 회복되고 미국 경제가 호황을 이루면서 최근 경제 상황이 점차 좋아지고 있는 추세다.

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사
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잘 알려진 것처럼 괌은 유명한 휴양지로 괌 경제 대부분도 관광에 의해 좌우되고 있다. 2005년을 기준으로 볼 때, 괌 전체 관광객 수는 1,227,587명으로 이 중 96%가 외국 관광객인데 관광객을 나라 별로 분석해 보면 전체 관광객 중 80%가 일본인이며 한국인이 9%를 차지한다. 일본과 한국이 괌 경제에 미치는 영향이 대단하다는 뜻으로 풀이할 수 있다.

괌 경제는 일본의 버블 경제 기간 및 한국의 IMF 시기를 거치면서 극심한 침체를 보였으나 일본 경제가 회복되고 미국 경제가 호황을 이루는데다가 미군 제3해병원장단 이전 계획이 발표되면서 경제 상황이 점차 호전되는 중이다.

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미군의 괌 이전으로 괌 경제가 활성화 될 것으로 기대된다.
사진은 특정 사실과 관계 없음(출처 : 괌 관광청)

2006년 초 미국은 전 세계 미군의 재배치 계획을 발표화면서 오키나와에 있는 제3해병원정대를 괌으로 이전하겠다고 밝혔다. 이러한 이전 계획에는 약 10조원(미화 10.27십억 달러)가 소요될 것으로 추정되는데 괌 지역 전문가들은 약 10조원에서 15조원에 이르는 미군 이전 비용 대부분을 미군이 지불할 것이라는 견해를 밝히고 있다.

제3해병원정대가 괌으로 이전하면 총 2,000세대 가량의 추가 주택 수요가 발생하게 된다.

전체적으로 괌 투자 시장에 대해 전망해 보면 투몬베이 근처에 호텔을 건설하거나 비교적 고급 주택이니 콘도를 건설, 분양하는 것은 하수도 규제만 총족시키면 인허가 과정에 큰 무리가 없고 사업성도 밝을 것으로 전망된다.

단독 주택 또는 공동 주택의 경우는 장기적으로 사업 기간을 설정하고 규모는 150 세대 이하로 사업을 추진하는 것이 필요하며 공공 건설은 중견, 중소 건설업체들이 하도급 시장에 진출하는 것을 검토할 필요가 있다.

건설산업연구원 2007-13 / 연구위원 강운산 박사
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